管理の良し悪しによって、マンションの資産価値は大きく左右されると云われています。資産価値の低下を避けるためには、それぞれのマンションに沿った正しい管理・運営が必要です。住民同士にチームワークがあり、何かあった時にすぐ話し合いの場を設けられるかどうかは、マンション管理の良し悪しが別れる大きな境目になります。
一般的にマンション管理は、所有者全員で構成される管理組合が主体となって行います。簡単にいうと「マンションを所有する人全員で、共有部分の管理を行いましょう」ということです。
しかし管理には区分所有法や民法などの法律知識、管理組合の財産管理のための財務・金融知識、建物の維持・保全のための建築・設備知識等の幅広い専門知識が必要です。そこで、マンション管理のプロにご依頼いただくことになります。
管理組合と管理会社の関係
マンション管理組合がリプレイスを検討する要因としては以下のような例があります。
新型コロナウイルスの影響もあり、外出自粛、在宅勤務などマンション内で過ごす時間が増えていることから、
というケースもあります。
多くの方が、リプレイスすることで「コストダウン」や「業務改善」が可能になると考えていますが、リプレイスにおいて重要なのは、「サービスレベル向上させながらコストを抑える」ことです。
管理費が下がってもサービスレベルまで下がってしまっては、費用だけ下がってもコストパフォーマンスは落ちたことになってしまいます。
住民の満足感が得られなければ、リプレイスの意味がありません。「管理員」がどんな人かによっても左右されるでしょう。リプレイス後に管理員などのスタッフを募集するケースが多いため、どんな人に来てもらえるか分からないケースがほとんどでしょう。
更に近年では、管理会社から契約解除の申し出があり、リプレイスせざるを得ないケースも増えています。「管理組合として当然の要望」も「管理会社としては過剰要求」とされ、リプレイスを検討したものの、引き受けてくれる会社がほとんどなく、やっと決まったところでも満足なサービスが受けられない、というケースもあるのです。
最悪の場合、現行の管理会社にも継続して引き受けてもらえずに「自主管理」というかたちになってしまいます。
自主管理は組合の負担が大きいばかりか、既存の管理会社から新規の管理会社へのスムーズな引き継ぎが不可能になることから、一旦自主管理にしてしまうと、今後も管理会社に引き受けてもらえる可能性が厳しくなります。
上記のようなリスクがあることはもちろん、リプレイスがコストダウンや業務改善につながるとは限らないため、リプレイスを検討する前に、もう一度「現行の管理会社での改善は本当に難しいのか？」を検討する必要があります。
管理会社は「マンションの管理・運営に関するご相談」に対応しています。
管理組合を「会社」に例えると、理事会は「管理組合の執行部」で、執行部である理事会のサポート役が「管理会社」と考えると分かりやすいかもしれません。管理会社は管理組合の委託のもとで業務を代行します。どの管理会社に委託するか、どこまでの業務を任せるか、それを決めるのも管理組合の権限です。
管理会社はマンション共用部の管理を請け負います。身近なところでは管理員の派遣や清掃作業から、出納会計などの事務管理、各種設備の保守点検、将来に向けた大規模修繕の計画提案まで、さまざまな業務を行います。
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